최근 전세사기가 급증하면서 많은 분들이 피해를 보고 있습니다. 집값이 전반적으로 하락하면서 역전세난이 생겼고 그 여파로 갭투자한 임대인들이 보증금을 제때 돌려주지 못해 피해받는 임차인이 많아지고 있습니다. 전세 만료일에 전세금을 돌려주는 것은 임대인의 당연한 의무이지만 이를 지키지 않는 사람들이 많기 때문에 전세 보증금 돌려받는 방법에 대해 알아보겠습니다.
전세 반환보증보험
전세 반환 보증보험이란 임대차 계약이 종료되면서 전세 보증금을 돌려받지 못하는 경우, 보증보험을 들었던 기관에서 전세금을 대신 지급받는 방법입니다. 주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험(SGI), 주택금융공사(HF) 등에서 보증보험을 가입할 수 있으며 각각의 심사를 거쳐 보험을 가입할 수 있습니다. 전세 반환 보증보험을 들었다고 해서 만료일자에 무조건 전세 보증금을 돌려받을 수는 없고 보험 지급 과정을 통해 반환받을 수 있습니다.
지급과정
-보증금액을 돌려받을 수 있는 사유
- 임차인이 전세계약기간 종료 후 1개월 동안 정당한 사유 없이 전세보증금을 반환받지 못하였을 때
- 전세계약 기간 중 전세목적물에 대하여 경매 또는 공매가 실시되어, 배당 후 임차인이 전세보증금을 받환받지 못하였을 때
- 임차권등기명령 신청접수를 한 경우
- 임차보증금반환 채권을 공사에게 양도, 전세권을 공사에 이전한 경우
위의 사유에 해당되었다면 3가지를 더 확인해야 합니다. 첫 번째로 대항력&우선변제권 유지가 되고 있는지 두 번째 전세만료일이 1개월 경과했는지 셋째로 임차권 등기명령 신청이 되었는지를 확인하고 청구서류를 준비해 보험금을 청구합니다.
내용증명
내용증명이란 등기취급을 전제로 우체국창구 또는 정보통신망을 통하여 발송인이 수취인에게 어떤 내용의 문서를 언제 발송하였다는 사실을 우체국이 증명하는 특수취급제도로서 전세 만기 전 임대인에게 계약만료 서면으로 통보를 하는 방법입니다. 내용증명은 그 자체로서 전세 보증금을 돌려받을 수 있는 법률적으로 효과가 있거나 하지는 않지만 추후 전세 보증금 반환소송을 준비했을 때 증거 자료로서 제출할 수 있으며, 내용증명을 보내는 것 자체로서 임대인에게 압박감을 줄 수 있는 방법입니다.
내용증명을 보내는 과정은 변호사, 행정사를 통해 내용증명을 작성하여 보내는 방법도 있지만 스스로 작성이 가능하다면 내용증명을 작성 후 출력하여 우체국에 1부, 임대인에게 1부, 당사자가 1부를 보관함으로써 내용증명을 보낼 수 있습니다.
임차권 등기명령
내용증명을 보냈음에도 불구하고 전세 만기일에 임대인이 전세금을 반환하지 않는다고 한다면 그다음 단계로 임차권 등기명령을 할 수 있습니다. 임차권 등기명령은 전세 만기 후 이사를 갈 때 집에 대한 대항력 및 우선변제권을 유지하기 위해 하는 조치로서 법원에 신청할 수 있습니다.
임차권등기명령 또한 임대인을 압박하기 위한 용도와 대항력 및 우선변제권을 유지하기 위해 하는 조치로서 실제로 전세금을 돌려받을 수 있는 법률적인 힘을 가지고 있지는 않습니다. 하지만 위에서 언급한 전세반환보증보험의 청구를 위해서 필요할 수 있고 전세반환소송의 자료로서 활용할 수 있습니다.
전세반환 소송
전세반환소송은 변호사를 통하거나 개인적으로 임대인에게 민사소송을 하는 단계로 반환소송을 통해 법원으로부터 지급명령, 가압류 등의 조치를 취할 수 있는 방법입니다. 내용증명과 임차권 등기명령과는 다르게 임대인의 재산을 가압류하는 등의 방법으로 전세금을 받을 수 있는 방법을 마련하는 것으로 다소 비용이 많이 발생하고 시간이 걸리는 방법입니다.
반환소송을 진행했음에도 불구하고 임대인이 전세금을 지급하지 않는다면 경매를 통해 전세금을 지급받는 방법이 있습니다. 이렇게 전세금을 돌려받는 방법에 대해 알아보았는데 임대인이 전세금을 돌려주지 않는다면 실제로 임차인이 조용히 돌려받는 방법은 많지 않고 그 과정 또한 어려우며 시간적, 금전적 손실을 많이 입을 수 있습니다.